Меню
Главная - Предпринимательское право - Недостатки процедуры при заключении договора аренды

Недостатки процедуры при заключении договора аренды

недостатки процедуры при заключении договора аренды

Согласно толкованию ст. 612 ГК РФ недостатком объекта аренды является ненадлежащее качество вещи (объекта аренды), которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению.

Риск арендодателя заключается в том, что он несёт ответственность, даже если он не знал о них в момент заключения договора.

При этом ст. 612 ГК РФ также предусматривает и вариант в защиту арендодателя, который предусматривает возможность оговорить недостатки объекта аренды в самом договоре в момент его заключения.

Риск арендатора заключается в том, что он не сможет требовать от арендодателя возмещения расходов на проведение ремонта, если он изначально знал о недостатках арендованного имущества и по договору был обязан провести его ремонт.


Существует несколько правовых позиций, доказанных судебной практикой, которые касаются недостатков объекта аренды и капитального ремонта, о возмещении расходов на устранение недостатков, о правилах извещения арендодателя, об отсутствии необходимости получения согласия арендодателя на устранение недостатков, о неправомочности отказа арендатора от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков объекта аренды и т.д.

Согласование условий о сроке действия договора аренды.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В судебной практике возникают несколько позиций, касающихся момента срока заключения договора аренды.

Стороны могут предусмотреть, что действия договора аренды распространяется на фактические отношения, возникшие до заключения настоящего договора.

Риск арендодателя заключается в том, что он не сможет взыскать арендную плату за период с этой даты до момента подписания акта приема-передачи.

Также если в договоре не будет указано, что его условия будут применяться к отношениям сторон, возникшим до его заключения, риск арендодателя заключается в том, что он неправомочен требовать оплаты аренды имущества до заключения договора по цене договора. Аренда имущества должна быть оплачена по цене, согласованной сторонами до заключения договора.

При этом обязательным является указание точной даты начала фактических отношений, т.к. данное условие связано с начислением арендной платы. В случае если данное условие не будет указано в договоре, то стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности за период до самой даты заключения договора. Акт приёма-передачи объекта является подтверждением фактической передачи объекта аренды, следовательно, дата, указанная в акте является датой, с которой начинаются фактические отношения и с которой начинается начисление арендной платы, если самим договором не предусмотрены иные условия.

Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом Закон обязывает соблюдать право преимущества только при одновременном наличии двух оснований, указанных в статье.

Риск арендодателя заключается в том, что если стороны не согласовали и не указали в договоре, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, то в случае заключения арендодателем договора с третьим лицом арендатор имеет право потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по такому договору, если докажет факт заключения договора с третьим лицом. Однако по данной позиции мнения судов разделились.

На основании ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Риск сторон заключается в буквальном толковании условий договора, т.е. если указано, что при отсутствии письменных заявлений сторон о расторжении договора, договор каждый раз продлевается на определенный в нем срок, то п. 2 ст. 621 ГК РФ в данном случае применению не подлежит.

Спорная ситуация, если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, то первоначальный договор, позднее признанный незаключенным, не прекращает своего действия. При этом существует противоположное мнение, где первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, а также, если срок на событие, связанное с совершением стороной договора каких-либо действий (окончание работ, выполняемых с помощью арендованного оборудования, передача имущества в аренду)

При этом риск арендатора прямо предусмотрен Законом, когда объектом договора аренды является недвижимое имущество, то арендодатель имеет право отказаться от договора в любое время, предупредив об этом арендатора (за 1 месяц при аренде движимого имущества или за 3 месяца при аренде недвижимого имущества).

Согласование условий договора о передаче арендованного имущества.

В договорных отношениях принято считать, что фактом передачи объекта аренда является акт приёма-передачи, в соответствии со ст. 611 ГК РФ. Однако акт приёма-передачи не является единственным документом, подтверждающим саму передачу имущества. Более того законно не оговорены специальные требования к документу, которым подтверждается передача арендного имущества по договору.

Судебной практикой доказано, что кроме акта подтверждающими передачу имущества документами могут являться иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами (акты сверки расчетов, счета-фактуры), свидетельские показания, сам факт пользования имущества, в случае возможности его доказывания в суде.

Риск арендодателя заключается в том, что если сторонами в договоре аренды предусмотрено и зафиксировано конкретное наименование документа, которым должна оформляться передача имущества, то отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества и передача имущества будет не доказана, а, следовательно, арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы. При этом немаловажным последствием риска для арендодателя будет являться ответственность возвратить арендатору аванс как неосновательное обогащение.

Аналогичный риск возникает у арендодателя, если в договоре аренды не предусмотрено, что актом приема-передачи имущества является сам договор. Следовательно, для исключения возникновения споров по данному основанию, при передаче имущества стороны должны подписать документ, удостоверяющий факт перехода имущества от арендодателя к арендатору или указать в самом договоре, что актом приёма-передачи является сам договор.

Риск арендатора по невозможности взыскания с арендодателя убытков, согласно ст. 611 ГК РФ (в случае просрочки предоставления имущества) возникает в том случае, если стороны в договоре аренды согласовали срок передачи имущества, превышающий срок действия договора аренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *