Меню
Главная - Страховое право - План текущего ремонта многоквартирного дома образец

План текущего ремонта многоквартирного дома образец

план текущего ремонта многоквартирного дома образец

24.03.2017

Обслуживание многоквартирных домов без координации действий всех жильцов не представляется возможным.

Необходимость периодического текущего и капитального ремонта общего имущества, вопросы энергоснабжения и осуществление общего управления осуществляется специальными предприятиями.

Такие предприятия носят обычно название «управляющая компания», и открыть такую компанию по силам многим начинающим бизнесменам.

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

Однако, не все управляющие организации берут на себя роль осуществления всех функций по обеспечению многоквартирных домов. Большинство из них в целях упрощения деятельности специализируется на чем-то одном.

Их специализация и является основным критерием подразделения управляющих предприятий на следующие виды:

  1. Компания, осуществляющая посредническую функцию между жильцами и другими предприятиями, поставляющими те или иные услуги. Они лишь координируют работу, обеспечивают постоянные связи с поставщиками услуг, но сами непосредственно не участвуют в ремонте, поставке энергоресурсов.
  2. Предприятия, которые все услуги предоставляют сами. У них имеются подразделения, занимающиеся текущим обслуживанием, уборкой, ремонтом и т.д. Единственно, они являются посредниками при поставке энергоресурсов, так как поставщики в основном монополизировали рынок .
  3. Компании, осуществляющие управление общим имуществом жильцов многоквартирных домов. К примеру, управление гаражами, дворовыми участками, нежилыми помещениями и т.д.

В основном виды управляющих организаций ограничиваются указанными выше типами. Однако это не законное ограничение, а лишь констатация тенденций. Вновь образуемые предприятия могут расширить перечень предоставляемых услуг в зависимости от договоренностей с жильцами домов.

Права и обязанности

Основной перечень правомочий и обязанностей управляющей организации предусматривается в договоре между жильцами и управляющей компанией.

В обязанности управляющей компании входит:

  • подготовка подведомственных домов к зимнему и летнему сезону;
  • предоставление коммунальных услуг, в том числе ремонт труб и электросетей, установка счетчиков;
  • сезонный косметический ремонт подъездов и фасадов, а также капитальный ремонт домов;
  • поддержка чистоты и порядка на вверенной территории, вывоз мусора;
  • составление счетов за коммунальные услуги, прием и рассмотрение заявлений от жильцов, предоставление справок и документов жильцам.

Структура управляющей компании

В зависимости от величины жилищного фонда и количество домов находящихся под управлением предприятия вирируется структура самой управляющей компании:

  1. В распространенной форме структурной организации руководящая роль отводится директору данной компании.
  2. Для более эффективного функционирования назначаются «начальники участков» закрепленные за определенными домами. В их обязанности входит контроль за соблюдением рабочими техники безопасности (охрана труда), взаимодействие с собственниками и контролирующими органами.
  3. Непосредственно работы выполняются штатными сотрудниками, но только тогда, когда весь спектр услуг оказывается самой организацией.

Бизнес план управляющей компании

Разумеется, перед началом любой коммерческой деятельности необходимо составить четко изложенный план действий и финансовых вливаний. В случае, когда создается управляющая организация, основными пунктами бизнес плана должны стать:

  1. Цель управляющей компании ЖКХ.
  2. Инвестиционная стоимость, стартовый капитал.
  3. Затраты.
  4. Возможные риски.

Каждый из данных пунктов по отдельности представляет целый комплекс мероприятий.

Задачи компании

Основными задачами являются:

  • получение как можно большей прибыли;
  • настроить рентабельную работу предприятия на постоянной основе;
  • качественное удовлетворение потребностей жителей многоквартирных домов.

Помимо указанных основных целей, учредители могут поставить и другие, социально-экономические и венчурные цели.

Инвестиционная стоимость

Размер инвестиций в бизнес в сфере ЖКХ зависит от намерений учредителей на старте предприятия.

Если они хотят с нуля охватить как можно больше домов, то, скорее всего, сумма финансовых вложений будет достаточно большой. Размер минимальных инвестиций такой же, как и у любого ООО.

На сегодняшний день размер уставного фонда, при учреждении ООО, должен быть не менее 10 тысяч рублей в наличной форме.

В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.

Затраты

К затратам будущей управляющей компании относятся:

  • аренда помещений;
  • транспортные расходы;
  • покупка оборудования;
  • расходный материал;
  • наем штата;
  • непредвиденные расходы.

В зависимости от спектра услуг, оказываемой компанией, в статьи расхода могут быть включены и иные пункты. Разумеется, на каждом пункте можно сэкономить настолько, насколько позволяет деятельность компании.

Риски

Так как создать свою управляющую компанию может быть не просто в связи с большими денежными вложениями, необходимо учесть риски, и лишь потом приступать к делу.

Основные риски связаны с:

  • с низкой рентабельностью подобных предприятий в целом;
  • необходимость больших финансовых вливаний;
  • недостаток квалифицированных кадров;
  • давление со стороны администрации населенного пункта;
  • отсутствие четкого положения рынка.

Последний пункт связан с резкими изменениями положений законодательства о порядке обслуживания многоквартирных домов. Все знают, что до недавнего времени функции таких предприятий выполняли ТСЖ и жилищные (гаражные) кооперативы. Так что вполне возможно изменение политики страны в деле регулирования бизнеса в сфере ЖКХ еще не раз.

Лицензия на управляющую компанию

После принятия № 255-ФЗ и внесения соответствующих изменений в Жилищный Кодекс РФ требования к учреждению и регистрации управляющей компании в сфере ЖКХ стали намного суровее. Так, чтобы создать управляющую компанию необходимо получить специальную лицензию.

Лицензирование осуществляется:

  • органом надзора за деятельностью предприятий в сфере ЖКХ соответствующего региона;
  • комиссией по лицензировании деятельности компаний в сфере ЖКХ.

Именно при содействии этих двух структур предоставляется соответствующие лицензии.

Чтобы получить это разрешение на ведение деятельности необходимо подать заявление в надзорный орган соответствующего региона.

Вместе с тем, должна быть представлена следующая документация управляющей компании:

  • регистрационное свидетельство ООО или ИП;
  • учетные документы в налоговом органе;
  • устав ООО или ИП;
  • выписка из ЕГРЮЛ или ее нотариально-заверенной копии;
  • учредительный договор;
  • выписка про уставной фонд;
  • решение о назначении директора;
  • договор аренды помещения (свидетельство о собственности);
  • техническая документация про имеющиеся в ведении ресурсы и оборудование;
  • сертификат повышения квалификации директора.

Вопросы, содержащиеся на экзаменационном листе, в основном направлены на проверку знаний законодательства в сфере осуществления предпринимательской деятельности.

Требования к управляющим компаниям ЖКХ

Также указанный выше Закон не только установил правила лицензирования, но и определенные требования к управляющим компаниям ЖКХ:

  • деятельность должна осуществляться в форме ООО или ИП;
  • компания должна иметь необходимые для деятельности средства, оборудования, штат сотрудников;
  • должны быть исполнены все требования надзорного органа, предъявляемые в процессе проверки деятельности;
  • предприятие должна иметь стабильное финансовое положение;
  • вся деятельность должна вестись открыто.

Законодательством могут предъявляться и иные требования к управляющей компании многоквартирным домом.

Подписание договора

Договор с управляющей организацией подписывается всеми жильцами многоквартирного дома. Процедура подписания проводится на общем собрании жителей. Весь процесс протоколируется и приобретает статус официального документа.

Однако подписанию предшествует предварительное согласование и обсуждение. После чего вариант договора предъявляется жильцам. Для этого нужно организовать общее собрание.

Обязательные правила при заключении договоров

В договоре управления многоквартирным домом должны содержаться следующие пункты:

  • цели заключения договора;
  • предмет договора;
  • правомочия и обязанности сторон;
  • список оказываемых услуг;
  • вознаграждение компании;
  • порядок осуществления платежей;
  • сроки регулярной отчетности и порядок его предоставления.

Создание управляющей компании ЖКХ самостоятельно пошаговая процедура

Так, как открыть управляющую компанию? Для создания с нуля и нормального функционирования предприятия необходима следующая пошаговая процедура:

  1. Составить бизнес план. При этом рынок и все факторы должны быть непременно учтены. Особо дотошно необходимо отнестись к вопросам финансов и расходов.
  2. Необходимо зарегистрировать ООО или ИП. Однако лучше будет оформить компанию как ООО, ведь ИП не может нанимать людей на постоянной основе, без чего нормальное функционирование предприятия не представляется возможным.
  3. Получить лицензию на осуществление деятельности. А также должна быть осуществлена регистрация в надзорном органе.
  4. Найти потенциальных клиентов (жильцы многоквартирных домов) и заключить с ними договора. Отличным помощником в этом нелегком деле станет реклама.

Данная пошаговая инструкция универсальна, но не включает проблемные ситуации, которые могут возникнуть в ходе работы.

Так, рентабельность и размер получаемой прибыли напрямую зависит от активности предприятия и от того, сколько клиентов у нее имеется, а также бюджета.

По этой причине, чтобы обеспечить скорейшую окупаемость вложений и получать большие прибыли необходимо создать компанию, с как можно большими финансовыми вливаниями.

Источник: https://zakondoma.ru/upravlenie/kompaniya/kak-otkryt-svoyu-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-sfere-zhkh.html

и ремонт МКД: порядок проведения работ, контроль, ответственность

Основная задача совета МКД заключается в подготовке предложений собственникам жилья в соответствии с условиями договора управления зданием. Речь идет, в первую очередь, о рекомендациях по услугам и работам, обеспечивающим содержание и текущий ремонт имущества МКД.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества входят:

  • площади в МКД, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в данном здании (лестница, лифт, коридор, чердак, технический этаж и т. п.);
  • крыша;
  • несущие ограждающие конструкции МКД (фундамент, несущие стены и колонны и т. п.);
  • ненесущие конструкции здания (окна и двери общих помещений, перила и т. п.);
  • оборудование МКД, которое обслуживает более одной квартиры (механическое, электрическое и т. п.);
  • участок земли, где располагается строение и его границы, определенные и отраженные в кадастровом паспорте (в том числе элементы благоустройства и озеленения);
  • прочие объекты, которые размещаются в пределах границ данного земельного участка и обслуживают МКД (трансформаторные будки, автомобильные стоянки, детские площадки и т. п.);
  • системы ГВС и ХВС, газоснабжение и водоотведение, сети отопления и электричества.

Внешняя граница вышеописанных структур, которые относятся к общему имуществу МКД, – наружная стена строения.

При этом черта ответственности за эксплуатацию общедомового счетчика (прибора учета) – место его соединения с соответствующей инженерной сетью, которая входит в здание, а принадлежность системы газоснабжения к коллективному имуществу отсчитывается от точки монтажа первого запорного устройства с наружным газопроводом.

Значение фразы «содержание и текущий ремонт жилья» законодательно закреплено. Ст. 1354 ЖК РФ отражает услуги, входящие в данное понятие.

и текущий ремонт МКД представляет собой перечень работ (сезонных или иных), связанных с поддержанием здания в исправном эксплуатационном состоянии (в том числе и во внешне привлекательном). Иначе говоря, это деятельность, направленная на устранение неисправностей, мешающих собственникам помещений МКД комфортно проживать в квартирах.

УК также должна пристально следить за сохранностью общего имущества МКД и стараться не допустить его порчи.

  • Общее имущество МКД: состав, содержание и управление

Что входит в содержание и ремонт МКД

Согласно Правилам содержания общего имущества МКД, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г., его обслуживание производится в соответствии с законодательством, а сами такие активы должны быть в состоянии, которое обеспечивает:

  • надежность и безопасность МКД;
  • сохранность частного имущества физических и юридических лиц, а также государственного, муниципального и иного имущества;
  • возможность доступного пользования любыми общими помещениями МКД, а том числе и земельным участком;
  • соблюдение интересов и прав собственников помещений здания и других лиц;
  • готовность и исправность коммуникаций, приборов учета и иного оборудования, которое входит в состав имущества МКД и обеспечивает предоставление коммунальных услуг жильцам дома;
  • поддержание привлекательного внешнего вида здания и архитектуры, соответствующей проекту строительства или реконструкции.

активов МКД включает в себя:

  • регулярный осмотр общего имущества с целью оценки состояния здания на соответствие законодательным требованиям, осуществляется уполномоченными лицами (указаны в Правилах в п. 13) и собственниками квартир;
  • обеспечение освещения помещений коллективного пользования;
  • соблюдение норм температуры и влажности, которые установлены в законодательстве;
  • поддержание чистоты в общедомовых помещениях и на территории земельного участка МКД;
  • своевременный сбор и вывоз бытовых отходов (в том числе и того мусора, который образуется из-за деятельности частных предприятий, использующих нежилые помещения дома);
  • соблюдение мер пожарной безопасности;
  • благоустройство прилегающей территории и своевременный уход за элементами озеленения на земельном участке, а также за другими объектами, которые расположены на территории МКД и входят в состав общедомового имущества;
  • проведение текущего (по мере необходимости) и капитального ремонта, организацию подготовки к сезонной эксплуатации и содержание коллективной собственности, перечисленной в подпунктах «а» — «д» пункта 2 Правил, в том числе элементов благоустройства и других сооружений, которые располагаются на земельном участке МКД и относятся к объектам совместного пользования.

В услуги и работы по содержанию и ремонту активов МКД не входят:

  • ремонт дверей и окон, которые расположены в жилом или нежилом помещении, не являющимся частью общего имущества здания;
  • замена стекол и балконных дверей, а также их утепление в помещениях, не относящихся к объектам коллективного пользования;
  • утепление, замена или ремонт входных дверей в жилые и нежилые помещения, которые не входят в общую собственность;
  • уборка и озеленение территории, которая не является коллективным имуществом МКД.

Все вышеперечисленные действия собственники жилья должны осуществлять самостоятельно.

Существует такой документ, как постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», а также нормативы Москвы по эксплуатации жилищного фонда (ЖНМ).

В данном постановлении отражен перечень примерных услуг и работ по содержанию МКД и их периодичность.

При этом описанные в документе нормативы носят всего лишь рекомендательный характер и действуют только в части, не противоречащей Жилищному кодексу.

Мнение эксперта

Как определяется перечень работ, входящих в текущий ремонт МКД

В. А. Гассуль,

кандидат экономических наук, почетный строитель России, Санкт-Петербург

Пожалуй, самым сложным вопросом является необходимость определения перечня работ, которые можно будет отнести к деятельности по текущему ремонту.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102155-soderjanie-i-remont-mkd

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *